전월세신고제 내용 정리

작년 중순부터 소위 임대차3법이라 하여, 

(1) 계약갱신청구권 (주택 2년 거주한 임차인이 2년 추가로 거주하겠다고 요구할 수 있는 권리),

(2) 전월세상한제 (주택 차임의 상한선을 기존 상가 임대차보호법의 차임과 마찬가지로 5%로 명시.  기존에는 상한선 없었음)를 시행하고 있습니다. 

많은 언론기사에서는 위와 같이 임대차3법으로 인하여 임차료도 오르고, 상대적으로 임차인에게 유리한 전세도 줄어든다고 앞다투어 보도중인데요.  

실제로 규제가 많아진다면 그에 따른 금액 상승은 있을 수 밖에 없을 것 같습니다. 물론 여기에는 기준금리 인하도 영향을 미쳤다고 보는 견해도 있기는 합니다. 

 

 

 

이제 6월1일이면 임대차3법의 완성이라 할 수 있는 전월세신고제 (정확히 말하면 임대차신고제 이긴 합니다.) 에 대해 혼자서 공부한 것을 정리해보았습니다. 

 

1) 신고의무 : 임대인 및 임차인 - 계약 체결일로부터 30일 이내

2) 신고주택: 주택임대차보호법상 주택 

   (참고로 주택임대차보호법상 주택은 오피스텔, 고시원 등 임차하여 거주하는 곳이 모두 포함입니다)

3) 신고대상 (금액기준): 보증금이 6천만원 이상 이거나, 임차료가 30만원 이상인 경우 

4) 신고관청: 시군구 , 단 조례로 읍면동에 위임 가능

5) 위반시: 미신고(4만원 ~ 100만원 과태료), 거짓신고(100만원 과태료)

 

쉽게 말하면 6월1일부터는 주택(아파트, 빌라, 단독, 오피스텔, 심지어 고시원도 포함) 을 거주 목적으로 임차했으면  관공서에 신고를 하라는 것입니다.   

 - 즉, 사무실로 쓰기 위한 오피스텔은 신고하지 않아도 무방할 것으로 보입니다. 

 

6) 신고의무: 신규, 갱신 모두 포함됨. 단, 갱신계약시 보증금 및 임차료 증감이 없다면 신고하지 않아도 됨

7) 신고 준비물: 계약서.  계약서가 없다면 계약된 것을 확인할 수 있는 문자메세지, 입금내역도 가능

8) 신고방법: 오프라인에서는 읍면동 민원 창구, 온라인에서는 부동산거래관리 시스템 

9) 기타: 11월부터 그동안 축적된 데이터를 통한 자료 오픈 예정.  실제 과태료 부과는 1년 유예한 2022년 6월1일 부

 

신규, 갱신 모두 신고해야 되고,  신고방법도 오직 계약서만 있으면 됩니다. 

 

 

기존 확정일자 부여와 다른 점은 솔직히 특별히 없어 보이기는 합니다.  

굳이 찾아보자면

(1) 30일 내에 신고하지 않으면 과태료가 발생합니다.  근데 확정일자 부여는 대부분 전입시에 바로 진행하기 때문에 30일까지 갈 일도 없기는 하지요.

(2) 위 임대차 거래 신고를 진행하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 

즉, 원래 확정일자 받으러 읍면동 행정복지센터에 가던 것을 임대차거래신고하러 가는 것으로 바뀌었다고 보면 되겠네요. 특별히 절차상의 차이는 없군요. 

 

그렇다면 전월세신고제가 도입되면 부동산시장은 어떻게 될까요?

언론에서 내다보는 예상은

(1) 월세화가 가속될 것이다. 

 - 앞으로 전세를 내놓는 것이 월세에 비해 메리트가 없다는 뜻인데요. 

  원래 다주택자가 전세를 내놓는 것은 임대인의 입장에서는 시세차익 목적이기 때문에, 

계속 상승할 거라는 예상이 된다면 임차인의 보증금을 활용해서 적은 비용을 들여서 집을 산 후 버티는 것이

수단이 됩니다. 

 언론에서는 향후에도  집값이 계속 우상향할 거라고 하니,  전월세 신고제 하더라도 (부린이인 제가 봐도) 투자수요가 줄지는 않을 것 같은데요. 

우상향할테니까 시세차익을 노리기 위해서라도 임차인의 보증금을 레버리지로 사용해서 갭투자를 하는 다주택자가 늘어날테니까요. 

 - 전세는  기존에도 전세 임차인이 확정일자를 대부분 받고 있어서 거래 신고가 되어있었는데, 

  전월세신고제 때문에 거래가 신고되어서 월세로 돌아선다는 것은 좀 어불성설이 아닐까 합니다. 

 

 

 

(2) 임대인이 임대매물을 내놓지 않을 것이다. 

위와 같이 임대인이 매물을 내놓지 않을 것이라는데,  그 이유는

세금이 부과될 것 때문에 무서워서 그런다고 하네요. 

심지어는 공실로 비워두고 세입자를 받지 않겠다는 임대인도 있다고 보도하네요. 

임대매물이 줄어들면 임차로 살아야 하는 사람들에게는 큰 부담이 될 것 같습니다. 

 

현재 은행, 증권, 보험사 등과 하는 거래들이 모두 금융감독원에 신고가 되고, 국세청의 자료로 활용되고 있지요. 

즉, (극히 일부의 사채를 제외한) 대부분의 금융거래는 파악이 되고 있다고 보면 될 것 같습니다만, 부동산의 경우 확정일자 등을 통해 일부 파악이 되는 것을 제외하고는 30% 정도만 파악이 되고 있다고 합니다. 

그런데 제 생각에는 언론들이 너무 과도한 걱정을 하는 것은 아닌가 합니다. 

소득이 발생되면 당연히 종합소득세 신고를 해야하고, 임대소득도 마찬가지입니다. 

언론의 말대로라면 설마 임대인 분들이 이때까지 탈세를 하고 있었다는 것으로 몰아가는 것인가요?

 

 

당연히 임대소득에 대한 세금을 내고 있었을 것인데,  임대인들을 단체로 탈세범으로 매도하는 것은 아닌 것 같습니다. 즉, 금융 거래는 모두 파악하는 것을 당연하다고 인식하여,  그에 대한 세금을 제대로 내고 있는데,  부동산 거래에 대해 파악해서 제대로된 데이터베이스를 구축하는 것은 이때까지 양심적으로 거래한 임대인들에게 불리할 것이 전혀 없을 것 같습니다. 

그리고 공실로 비워둘 주택이면 도대체 왜 세금내면서 가지고 있을까요? 세금만 나올텐데요.

공실로 비워둘거면 매도하는게 맞겠지요. 계속 관리비용도 발생할 것이니까요.

즉,  굳이 임대차 매물이 줄어들 것 같지는 않습니다. 

언론들이 너무 무리한 추론을 하는 것은 아닌지 하는 생각을 해봅니다.  

 

소득이 발생한 곳에 세금이 있는 것이고,  이것이 자본주의 경제의 핵심입니다.  우리는 경제활동에 비해 세금이 제대로 걷히지 않는다면 오히려 자본주의 경제에 문제가 되겠지요. 

임대인 분들이 양심적으로 경제활동하는 만큼, 투명한 거래가 정착되어 누구나 쉽게 임대차 시세를 알 수 있는 시스템이 구축되었으면 합니다. 

 

※ 참고로 본 글은 회사로부터 소개에 대한 경제적 대가를 받지 않고, 순수하게 제가 사용해보고 올린 글입니다.

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